Garantias locatícias: guia completo para imobiliárias

Escolher a garantia locatícia certa é uma das decisões mais importantes em qualquer contrato de aluguel — e uma das que mais geram dúvida no balcão das imobiliárias. A modalidade adotada define a segurança do proprietário, a velocidade da negociação e a experiência do inquilino. Este guia reúne, de forma completa, as quatro modalidades previstas em lei, suas regras e o que pesa na hora de recomendar uma garantia para cada perfil de locação.

A base de tudo é a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), que define um rol fechado de garantias e veda expressamente a exigência de mais de uma no mesmo contrato. Conhecer esse arcabouço é o que separa a imobiliária que apenas preenche um campo do contrato daquela que orienta o cliente com segurança jurídica.

Para o corretor e o gestor de imobiliária, dominar as garantias locatícias também é uma alavanca comercial: cada modalidade tem custo, prazo e nível de proteção diferentes, e saber posicioná-las aumenta a taxa de fechamento e reduz a inadimplência da carteira.

O que são garantias locatícias e quais a lei admite

Garantia locatícia é o mecanismo que assegura ao proprietário o recebimento dos aluguéis e encargos caso o inquilino não cumpra o contrato. A Lei do Inquilinato (art. 37) admite apenas quatro modalidades: caução, fiança (fiador), seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Por ser um rol taxativo, nenhuma outra forma de garantia tem amparo legal pleno como modalidade do art. 37. Isso dá segurança às partes e evita exigências abusivas. Cada modalidade protege o mesmo objeto — o adimplemento do contrato —, mas com lógicas, custos e prazos bastante distintos, como veremos a seguir.

Caução: a garantia mais simples e seus limites

A caução é o depósito de um valor ou bem que fica vinculado ao contrato como garantia. Quando feita em dinheiro, a lei limita o depósito a, no máximo, três meses de aluguel, e o valor deve ser depositado em caderneta de poupança (art. 38 da Lei do Inquilinato).

O ponto crítico da caução em dinheiro é o teto legal: exigir mais de três aluguéis é considerado abusivo. Além disso, todos os rendimentos da poupança revertem ao inquilino no levantamento. Na prática, três meses de aluguel costumam ser insuficientes para cobrir uma inadimplência prolongada somada a danos no imóvel, o que limita a proteção real do proprietário em sinistros mais longos.

Fiador: a garantia tradicional e seus gargalos

Na fiança, um terceiro — o fiador — assume a responsabilidade pelas obrigações do inquilino caso ele não pague. É a modalidade mais antiga e ainda muito usada, sobretudo em locações residenciais de menor valor.

O gargalo é operacional: o fiador normalmente precisa ser proprietário de um imóvel quitado na mesma praça, comprovar renda e passar por análise. Isso restringe o universo de candidatos, alonga a negociação e, em caso de inadimplência, a execução da garantia depende de ação judicial, que pode levar meses. Para a imobiliária, o fiador é a garantia que mais trava fechamentos por falta de quem se enquadre nos critérios.

Seguro fiança locatícia: como funciona

O seguro fiança é uma apólice contratada junto a uma seguradora que garante ao proprietário o pagamento dos aluguéis e encargos em caso de inadimplência do inquilino. A cobertura básica garante justamente os aluguéis e encargos moratórios não pagos, dentro dos limites da apólice.

Além da cobertura básica, o produto pode incluir coberturas adicionais — como IPTU, condomínio, contas de consumo, danos ao imóvel, pintura e multa por rescisão —, mas elas só valem se forem explicitamente contratadas, dependendo do plano e das coberturas escolhidas. Nenhuma dessas proteções é automática. A grande vantagem para a imobiliária é a velocidade: a análise é rápida, dispensa fiador e a execução da garantia em caso de sinistro segue um rito definido em apólice, sem depender de um terceiro pessoa física. Vale lembrar que a renovação, dependendo da seguradora, não é automática e exige aviso prévio.

Título de capitalização: garantia que vira reserva

No título de capitalização usado como garantia, o inquilino aplica um valor em um título vinculado ao contrato, que serve de lastro para cobrir eventuais débitos e é resgatado ao fim da locação.

É uma alternativa que dispensa fiador e não onera mensalmente o inquilino com um prêmio, mas exige desembolso inicial relevante — em geral equivalente a vários aluguéis — que fica imobilizado durante todo o contrato. Para a imobiliária, é uma opção interessante para inquilinos com capital disponível que não querem ou não conseguem apresentar fiador, mas a proteção fica limitada ao valor capitalizado.

Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento

A quarta modalidade prevista no art. 37 é a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento: o inquilino cede quotas de um fundo como garantia do contrato. É a menos usada das quatro no dia a dia das imobiliárias.

Sua aplicação prática é restrita porque depende de o inquilino possuir quotas de fundo e de uma estrutura específica para a cessão. Por isso, na maioria das carteiras residenciais, a decisão real fica entre caução, fiador e seguro fiança.

Por que não se pode exigir mais de uma garantia

A Lei do Inquilinato proíbe a cumulação de garantias: é vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação (art. 37, parágrafo único). Exigir, por exemplo, fiador e caução ao mesmo tempo é prática nula e ainda tipificada como contravenção penal pela própria lei (art. 43).

Esse é um dos erros mais comuns — e mais arriscados — no fechamento de contratos. Para a imobiliária, a regra prática é simples: escolha uma única modalidade por contrato e oriente o proprietário de que a soma de garantias não aumenta a segurança jurídica; ao contrário, expõe o contrato à nulidade e a sanções.

Qual garantia escolher para cada perfil

Não existe garantia universalmente melhor: a escolha depende do perfil do inquilino, do valor do aluguel e do apetite de risco do proprietário. O papel da imobiliária é traduzir essas variáveis em uma recomendação clara.

De forma geral: o fiador serve a quem tem alguém que se enquadre nos critérios e aceita um processo mais lento; a caução atende quem tem liquidez para o depósito, mas oferece proteção limitada ao teto de três meses; o título de capitalização funciona para quem prefere imobilizar capital a pagar prêmio; e o seguro fiança costuma ser a saída mais ágil e abrangente, por dispensar fiador, acelerar a aprovação e permitir, conforme o plano contratado, ampliar a proteção para encargos como IPTU, condomínio e contas de consumo.

Por que o seguro fiança ganha espaço em 2026

O seguro fiança consolidou-se como uma das garantias preferidas do mercado de locação, impulsionado pela agilidade na contratação e na execução. Os dados de mercado confirmam a tendência de expansão estrutural da modalidade.

Segundo levantamentos setoriais com base em dados da Susep e da CNseg, o seguro fiança locatícia acumulou cerca de R$ 1,9 bilhão em prêmios nos doze meses encerrados em 2025 e cresceu perto de 195% desde 2020. Só entre janeiro e maio de 2025, o volume somou aproximadamente R$ 795,5 milhões, alta de cerca de 14% sobre o mesmo período do ano anterior. No primeiro semestre de 2025, locações garantidas por seguro fiança e título de capitalização já superavam as garantidas por fiador. Esse avanço acompanha uma mudança de comportamento: cerca de 80% das pessoas entre 25 e 39 anos veem a locação como uma boa opção de moradia, o que amplia a demanda por garantias rápidas e sem fiador.

O papel da imobiliária na escolha da garantia

A imobiliária é quem orienta proprietário e inquilino sobre a melhor garantia — e, no caso do seguro, pode ainda atuar de forma integrada à corretora parceira, agilizando cotação e emissão. Esse posicionamento agrega valor ao serviço e diferencia a imobiliária no mercado.

Na i2B, trabalhamos com seguradoras como Porto Seguro, Pottencial, Tokio Marine e Too, oferecendo análise ágil de seguro fiança e estrutura de atendimento pensada para a rotina das imobiliárias parceiras. Em determinados arranjos, o repasse de comissão pode ser direcionado à própria imobiliária, reforçando o ganho do parceiro a cada contrato garantido.

Em resumo

• Quatro modalidades legais: a Lei do Inquilinato (art. 37) admite apenas caução, fiador, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo.
• Uma garantia por contrato: é vedado cumular garantias (art. 37, parágrafo único), sob pena de nulidade e de contravenção penal (art. 43).
• Caução: em dinheiro, limitada a três meses de aluguel em poupança (art. 38); proteção restrita ao valor depositado.
• Fiador: tradicional, mas operacionalmente travado pela exigência de fiador qualificado e execução judicial lenta.
• Seguro fiança: cobertura básica garante aluguéis e encargos; adicionais como IPTU, condomínio e danos ao imóvel só valem se contratados.
• Título de capitalização: dispensa fiador, mas imobiliza capital relevante durante o contrato.
• Tendência 2026: o seguro fiança cresceu cerca de 195% desde 2020 e já supera o fiador em volume de locações garantidas.

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